[정보] 부동산 경매, 이것만은 알고하자!

 

 

부동산 경매 시장에 반값 매물들이 쏟아지고 있습니다.

이와 관련된 기사들도 속속들어 보도되고 있는데요.

무조건 싸다고 해서 부동산 경매에 뛰어 든다면 손해를 보거나, 법정 시비에 휘말려

스트레스와 자금문제에 시달리기 딱 좋습니다.

이러한 문제들을 조금이나마 해소해 드리기 위해서 부동산 경매를 하기 위해

꼭 주의해야 할 부분들에 대해서 소개해 드리도록 하겠습니다. 

 

 

▣ 첫째. 낙찰가율을 너무 믿지 말라

- 경매시장은 흔히 부동산 경기의 선행지표로 받아들여짐 ( 입찰자 개개인의 부동산가치에 대한 미래 평가가 입찰금액에 포함돼 있기 때문 )

 

- 향후 시장이 좋아질 것으로 관측하는 경매 참여자가 많다면 낙찰가가 높아짐, 가격 하락을 예측하는 이가 많다면 입찰 자체를 포기하거나 보수적인

입찰금액을 써내는 것이 일반적임

 

- 낙찰가율이 입찰가의 절반에 육박한다 하더라도 '반값'으로 여겨서는 곤란함

( 내재가치가 포함되지 않은 반값은 시장에서 체감하는 반값과 분명 차이가 있고, 낙찰가율이 낮을수록 시장은 해당물건의 미래 평가가 낮다는 점을 염두에 두고 입찰해야 함 )

 

- 최초 감정일과 경매 진행일과의 시차도 고려해야 함

 

- 유찰이 계속될수록 감정가는 실제 시세를 반영하지 못함

( 대체로 감정평가액은 경매기일 3~6개월 전에 결정되고, 만약 유찰이 반복된 물건이라면 최초 감정일과 시간 격차가 더 벌어짐 )

 

- 감정평가시기와 현시점의 매매시세에 차이가 있을 수 있기 때문에 감정가액의 과대 여부를 판단한 후 입찰하는 것이 현명한 방법

 

 

▣ 둘째. 반값 떡밥 물지말고, 유치권부터 확인하라

- 반값의 경매물들이 많지만, 이들중엔 '유치권'이라는 함정이 있음

( 낮은 가격에도 불구하고 유찰을 거듭하고 있는 매물은 유치권이 얽혀있기 쉽다. 유치권은 해당 사건에 밀접하게 연관돼 있거나 별도의 재판이 없는 한 채권의 진위 여부나 정확한 정산금액을 가려내기 어렵기 때문에 주의해야 함 )

 

- 입찰 최저가가 착시현상을 일으킬 수 있어 경매 초보자의 세심한 판단이 요구

 

- 하지만, 유치권이 설정된 물건을 무조건 기피할 필요는 없음

( 단, 일반인은 진위여부 판별이 어렵기 때문에, 경매전문가를 대동하거나 변호사의 상담을 통해 확인하는 것이 안전함 )

　

 

 

▣ 셋째. 자금 계획 철저히 세워라

- 낙찰 자금 조달을 하지 않은 채 반값이라고 덜컥 입찰에 참여했다가 '입찰보증금'을 날리는 상황도 주의해야 함

( 경매는 특성상 입찰 시 입찰최저가의 10%를 보증금으로 내고 낙찰이 되면 약 45일 이내에 잔금을 내야 함. 특별한 사유 없이 잔금을 납부하지 못하면 보증금을 돌려받을 수 없음 )

 

- 낙찰을 포기하는 이유가 쉽게 이해가 가지 않지만 의외로 경매시장에서는 이러한 경우가 빈번함

( 금융권이 대출을 거부하거나 한도를 줄여 자금조달에 차질이 생기는 경우, 자신의 대출한도를 잘못 파악해 돈을 구하지 못하는 경우 등. 심지어 숫자 '0'을 하나 더 적어 입찰금액의 단위수를 바꿔버리는 어이없는 일도 간혹 발생함 )

 

- 최근 주택 거래가 어려워지면서 자금계획이 엉망이 되는 사례도 있음

( 잔금을 내는 시점에 더 싼 매물이 출현해 차라리 보증금을 포기하는 것이 유리한 경우, 살던 집을 팔아 잔금을 치르려고 했으나 갑자기 주택 매수자의 변심으로 집이 안 팔리는 경우, 전세기간 만료시점에 맞춰 낙찰을 받았지만 전세보증금을 제때 돌려받지 못한 경우 등 부동산가격이 가파르게 추락하면서 낙찰을 포기하는 사례도 늘고 있음 )

 

- 입찰 전 자금계획을 명확히 세우고 더 안전한 낙찰을 원한다면 미리 자금을 확보할 필요가 있음

( 특히 요즘같이 불확실성이 높아지고 있는 시장이라면 더욱 준비가 필요, 경매로 구입한 집을 담보로 하는 경락잔금대출도 고려할 만함 )